Studie zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft

Die Stadt Dreieich liegt mit rund 40.000 Einwohnern direkt im Einzugsgebiet von Frankfurt am Main. Seit 2012 stieg die Zahl neuer Einwohner deutlich an, wodurch sich die Wohnraumsituation der Stadt zusehends verschärfte. Darüber hinaus bedurfte es durch die zeitweise hohen Flüchtlingszahlen in Dreieich an Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge. Hierfür mietete die Stadt unter anderem leer stehende Wohnungen an. Aus diesen Gründen entstand ein akuter Bedarf an günstigem Wohnraum, den der private Immobilienmarkt nicht abdecken konnte. Um dieser Situation zu begegnen, beschloss die Stadt Dreieich die Gründung einer stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft (WBG) zu prüfen und die Grundlagen für ihre Umsetzung zu schaffen. 

 

Aufgabe  

Die Stadt Dreieich beauftragte die BÜRO DR. VOGEL GMBH mit der Erstellung eines Businessplans zur Gründung dieser stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft. In diesem sollten verschiedene Szenarien und Optionen umfassend untersucht werden. Ziele des Businessplans waren die Identifikation und die strategische Bewertung verschiedener Entwicklungsszenarien und Handlungsalternativen der neu zu gründenden Wohnungsbaugesellschaft. Dazu zählten unter anderem die Aufgabendefinition und der Nachweis der Wirtschaftlichkeit einer Wohnungsbaugesellschaft, ihre Rechtsform sowie die Untersuchung verschiedener Bedarfs- und Finanzierungsszenarien für sozialen Wohnungsbau und Flüchtlingsunterbringung.

 

Herangehensweise

Im ersten Schritt formulierte die BÜRO DR. VOGEL GMBH die relevanten Themenbereiche des Businessplans zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft. In diesem Schritt wurden Zieldefinition, Tätigkeiten und Zielgruppen untersucht sowie Wohnraumbedarfe und deren Dimensionierung ermittelt. Weitere wesentliche Themenfelder waren dabei: Erfolgsmessgrößen des operativen Betriebs, die Sourcing-Strategie, die organisatorische Aufstellung sowie Rechtsformen, Geschäftsmodell und Zeitschiene.

Der Businessplan wurde in enger Zusammenarbeit mit den Verantwortlichen der Stadt Dreieich erarbeitet. Aufgrund der politischen Bedeutung und der Notwendigkeit einer Mehrheit in der Stadtverordnetenversammlung (STVV) wurde die BÜRO DR. VOGEL GMBH frühzeitig in die politischen Informationsrunden und Gremien mit einbezogen. Dies ermöglichte eine umfassende und transparente Kommunikation zu den Zielen und Aufgabenschwerpunkten der Wohnungsbaugesellschaft sowie den Chancen und Risiken der verschiedenen Optionen.

Mit der Präsentation der Zwischenergebnisse des Businessplans zeichnete sich auch eine Festlegung auf den sozialen Wohnungsbau als Aufgabenschwerpunkt ab. Darauf aufbauend erstellte die BÜRO DR. VOGEL GMBH ein Finanzierungsmodell für die Wohnungsbaugesellschaft. Dieses betrachtete das Geschäftsmodell sowie die langfristigen finanziellen Auswirkungen der Investitionen in den sozialen Wohnungsbau für die Stadt Dreieich.

 

Ergebnis / Mehrwert

Die BÜRO DR. VOGEL GMBH erarbeite mit dem Businessplan die maßgeblichen Grundlagen für die wichtige strategische Entscheidung zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft, die sozialen Wohnungsbau betreibt. Auf dieser Basis konnte der Auftraggeber darüber entscheiden, auf welche Weise, mit welchen Inhalten, in welcher Rechtsform und auf welchem Umsetzungspfad die Wohnungsbaugesellschaft errichtet wird und den Bewohnern von Dreieich den größten Nutzen bringt. Die Beachtung der Finanzierbarkeit und die Klärung der langfristigen finanziellen Auswirkungen waren ebenfalls Bestandteil der umfassenden Beratung.

Die Ergebnisse des Businessplans versetzten den Magistrat in die Lage, eine begründete und fundierte Beschlussempfehlung für die Stadtverordnetenversammlung zu treffen. Auf Grundlage der Empfehlungen der BÜRO DR. VOGEL GMBH beschloss die Stadt Dreieich im September 2016 die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft.

 

Projektvolumen

60 – 80 Mio. €