26. Oktober 2017

BÜRO DR. VOGEL GMBH startet zukunftsweisendes Projekt für die Stadt Dortmund

Gemeinsam mit den Bereichen Immobilienwirtschaft und Liegenschaften der Stadt Dortmund entwickelt die BÜRO DR. VOGEL GMBH einen strategischen Ansatz zur Optimierung der Projektfrühphasen bei Investitionen in Immobilienprojekte. Das Anfang Oktober gestartete Projekt entwickelt für das Dortmunder Liegenschaftsmanagement ein völlig neuartiges Vorgehen. Dieses ergänzt die in Kommunen übliche Bedarfsprüfung um ein systematisches Vorgehen für die strategische Bedarfsermittlung. So sollen künftig alle strategischen Optionen für die Lösung von Raumbedarfen mit betrachtet und geprüft werden hinsichtlich des Erreichens der Bedarfsdeckung und ihrer Umsetzbarkeit. Der neu zu definierende Prozess soll dabei weitere in diesem Zusammenhang stehende Aspekte adressieren: Schaffung von größerer Verbindlichkeit für alle Verfahrensbeteiligte hinsichtlich Zeiten, Qualitäten, Quantitäten, Kosten, Nutzervereinbarungen und dem Vorgehen; das Identifizieren und Bewerten von Szenarien, beispielsweise der Nutzung, ihrer Laufzeit und der Art der Beschaffung.

Eine zweite Fragestellung befasst sich mit der Ausweitung des Lebenszykluskosten-Ansatzes bis in die Anforderungsdefinition und die planerischen Leitplanken von Bauprojekten. Ziel ist hier, die Lebenszykluskosten von Bauwerken weiter zu senken, indem zum frühestmöglichen Zeitpunkt die Treiber dieser Kosten mit in das Raumprogramm, das funktionale Programm sowie die Vorentwurfsplanung einbezogen werden.

Die Stadt Dortmund hat sich zu einer strukturellen Aufwandsreduktion verpflichtet. Gerade in Projektfrühphasen ist der Einfluss auf die Gesamtkosten eines Bauwerks in seinem Lebenszyklus am größten. Der Hebel zur Minimierung von Bauaufwänden und Gebäudebetriebskosten ist die systematische und strukturierte Bedarfsprüfung und –ermittlung. Erst ein ganzheitlicher Ansatz bei der Bedarfsplanung kann zuvor nicht betrachtete Optionen analysieren: Muss tatsächlich gebaut werden? Muss in dem Umfang gebaut werden? Oder ist vielleicht eine Verdichtung des Bestands oder eine temporäre Anmietung von Räumlichkeiten der bessere Weg? „Wir wollen künftig mit punktgenauen Bedarfsdeckungen die nachhaltigsten Projektoptionen identifizieren und so einen optimalen Ressourceneinsatz gewährleisten“, so Thomas Ellerkamp, für diese Fragestellungen zuständiger Leiter des Fachbereichs Liegenschaften der Stadt Dortmund.

Die Lebenszykluskosten und die Kosten in der Nutzungsphase erfahren bei Bauinvestitionen meist noch immer zu wenig Beachtung. Dabei machen die Kosten während der Nutzung gegenüber der Erstinvestitionen mit rund 70 bis 80 Prozent der gesamten Lebenszykluskosten den weitaus größten Teil der Kosten eines Gebäudes aus. Die Stadt Dortmund wendet seit mehreren Jahren erfolgreich die Lebenszykluskosten-Betrachtung ab der Vorentwurfsplanung an, um bauliche Varianten hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Gesamtkosten von Investition und Betrieb zu bewerten. Eine Anwendung der Lebenszykluskosten-Betrachtung auf die früheren Planungsphasen und die Frage der besten Beschaffungsvariante verspricht daher weitere und erhebliche Sparpotenziale. „Mit diesem Projekt und der konsequenten Betrachtung aller strategischen Optionen bei Immobilieninvestitionen sowie des Lebenszykluskosten-Ansatzes zum frühestmöglichen Zeitpunkt von Projekten betritt die Stadt Dortmund weitgehend Neuland“, sagt Hauke Fischbeck, Geschäftsführer der BÜRO DR. VOGEL GMBH. „Wir freuen uns daher, diese bedeutsamen und richtungsweisenden Fragen gemeinsam mit der Stadt Dortmund zu beantworten und den hierfür erforderlichen Prozess in der Stadt zu verankern.“