Strategische Immobilienberatung zu sozialem Wohnungsbau durch die öffentliche Hand
Die Stadt Dreieich plant die Umsetzung eines großen sozialen Wohnbau-Projektes in drei Bauabschnitten. Der erste Bauabschnitt soll dabei temporär als Flüchtlingsheim genutzt werden. Der zweite und dritte Bauabschnitt soll als sozialer Wohnungsbau errichtet werden.
Aufgabe
Die BÜRO DR. VOGEL GMBH wurde damit beauftragt, die Stadt Dreieich strategisch zu beraten, welches Geschäftsmodell am geeignetsten ist, dieses Bauprojekt im sozialen Wohnungsbau kommunal zu realisieren. Dabei sollten die Vor- und Nachteile grundsätzlich unterschiedlicher Organisationsmodelle zur Wohnraumbeschaffung bewertet werden.
Herangehensweise
Zunächst wurden die zu untersuchenden Organisationsmodelle definiert: Eigenrealisierung, Realisierung über eine eigene oder eine benachbarte Wohnungsbaugesellschaft, Realisierung durch privaten Dritten (Modell der Öffentlich-privaten Partnerschaft) oder über Geschäftsbesorgungsvertrag.
Die strategische Empfehlung wurde auf eine ausführliche Untersuchung der ökonomischen, steuerlichen und politischen Aspekte gestützt. Zu jeder Organisation wurde ermittelt, welche wirtschaftlichen und steuerlichen Vor- und Nachteile sich ergeben (Organisation, Steuerung und Rechtsform, Grunderwerbssteuer, Umsatzsteuer, Ertragssteuer). Zudem wurden die strategischen und vergaberechtlichen Aspekte beleuchtet: Vergaberecht, Eingriffsmöglichkeiten bei der Projektsteuerung und Maßnahmen für die Realisierungssicherheit und den Umgang mit Realisierungsrisiken sowie die Eignung für Partner bei Umsetzungen.
Ergebnis / Mehrwert
Aufgrund der Untersuchung der Optionen aus den zuvor beschriebenen Perspektiven ergab sich ein differenziertes Bild. Die Durchführung des Projekts über die stadteigene Gesellschaft oder auch die Eigenrealisierung können in diesem Fall je nach politischer Schwerpunktsetzung gleichermaßen sinnvolle Optionen sein.
Der Mehrwert der Beratung lag in der Identifikation, Bewertung und dem relativen Vergleich aller wesentlichen Aspekte der organisatorischen Realisierungsoptionen und Fokussierung auf zwei Umsetzungsmodelle, die der Stadt zur Entscheidung vorgelegt werden konnten.
